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租金大跌17%,太古地產(chǎn)的“收租”生意不好做了?

導(dǎo)讀 關(guān)于租金大跌17%,太古地產(chǎn)的“收租”生意不好做了?,這個(gè)很多人還不知道,今天瀾瀾給大家說一說,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~! 商辦市場行...

關(guān)于租金大跌17%,太古地產(chǎn)的“收租”生意不好做了?,這個(gè)很多人還不知道,今天瀾瀾給大家說一說,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~!

商辦市場行情不景氣,太古地產(chǎn)的“收租”生意也飽受沖擊。

據(jù)太古地產(chǎn)5月6日發(fā)布的首季運(yùn)營數(shù)據(jù),無論是香港大本營還是中國內(nèi)地業(yè)務(wù),均表現(xiàn)欠佳,尤其香港太古廣場寫字樓租金大降17%。

這亦令市場大感失望,5月7日開盤后,太古地產(chǎn)股價(jià)出現(xiàn)下跌,一度超過4%,最終收?qǐng)?bào)15.860港元,跌2.82%。

租金收入普降或累及盈利

受香港整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響,太古地產(chǎn)香港物業(yè)收益明顯下降。盡管租用率保持穩(wěn)定,但香港寫字樓的租金卻出現(xiàn)了負(fù)增長,且幅度正在擴(kuò)大。

其中,香港太古廣場租用率為98%,租金較上期下降了17%。太古坊的出租率為91%,租金下降了13%。港島東中心及太古坊一座的出租率為93%,而其他太古坊辦公樓的出租率則為90%,租金下降了11%。

此外,香港零售業(yè)務(wù)亦呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),太古廣場購物中心的銷售額同比減少1.2%;太古城中心的銷售額同比下滑了3.2%,期間香港本地居民出境旅游增加是主因。惟東薈城租戶的銷售額實(shí)現(xiàn)6.5%的增長。

盡管如此,三座商場出租率均達(dá)到100%,其中,太古廣場購物中心的出租率更由去年底的96%升至100%,這亦側(cè)面顯示相關(guān)資產(chǎn)仍存在較高的吸引力。

內(nèi)地業(yè)務(wù)亦同樣承壓。據(jù)披露,辦公樓方面,太古匯辦公樓出租率92%、頤堤港一座出租率85%、香港興業(yè)中心一座及二座出租率98%。

零售物業(yè)方面,盡管仍保持較高的出租率水平,但銷售額出現(xiàn)不同程度的下滑。

其中,上海興業(yè)太古匯零售銷售額下降幅度最大,達(dá)到19.4%,其出租率為92%;成都太古里雖出租率升至98%,但零售銷售額下降14.7%,降幅僅次于興業(yè)太古匯;維持100%出租率的廣州太古匯,零售銷售額亦下降9.2%。

此外,北京三里屯太古里出租率升至97%,零售銷售額下降5.4%;北京頤堤港出租率維持99%,零售銷售額下降2.4%。多個(gè)項(xiàng)目中,僅上海前灘太古里零售銷售額出現(xiàn)微升0.7%,出租率維持98%。

對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)下滑,太古地產(chǎn)及資本市場均有所預(yù)期。早在3月中旬召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上,太古地產(chǎn)主席白德利曾表示,香港寫字樓方面,由于需求疲軟和供應(yīng)量增加,太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)2024年辦公樓行情將繼續(xù)低迷。尤其來自中區(qū)和九龍東的競爭加劇,將持續(xù)對(duì)整個(gè)物業(yè)組合的租金構(gòu)成下行壓力。此外,北京、上海和廣州的商辦市場需求仍疲軟。

市場最為擔(dān)憂的是,急跌的租金收益是否會(huì)形成連續(xù)性,并累及太古地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)。

千億投資逆市埋金礦

在較早期發(fā)布的2023年報(bào)中,太古地產(chǎn)的盈利數(shù)據(jù)已出現(xiàn)大幅下降。

數(shù)據(jù)顯示,2023年太古地產(chǎn)收入146.7億港元,同比增長6%;股東應(yīng)占溢利為26.37億港元,同比下滑67%。

太古地產(chǎn)對(duì)此解釋稱,股東應(yīng)占溢利下滑主要原因是投資物業(yè)估值下降,以及遞延稅款影響。若剔除估值帶來的減值影響,太古地產(chǎn)股東應(yīng)占基本溢利為115.7億港元,同比增長33%。

從收入構(gòu)成來看,租金收入始終是太古地產(chǎn)營收核心,占比達(dá)到九成。2023年,太古地產(chǎn)租金收入為135.25億港元,同比增長10%。

其中,辦公樓租金收入為58.35億港元,同比微降2%;零售物業(yè)租金收入為71.43億港元,同比增長22%。

可見,太古地產(chǎn)業(yè)績主要依靠零售物業(yè)租金收入拉升。而當(dāng)中,內(nèi)地零售物業(yè)的貢獻(xiàn)最重。

數(shù)據(jù)顯示,2023年,太古地產(chǎn)的內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額同比增加42%,為41.91億港元。換言之,內(nèi)地零售物業(yè)收入貢獻(xiàn)幾乎占了太古地產(chǎn)整體營收的半壁江山。

這與2023年內(nèi)地零售市場快速復(fù)蘇多有相關(guān)。期內(nèi),太古地產(chǎn)大部分內(nèi)地零售物業(yè)銷售額大幅回升,甚至超過疫情前水平。僅北京三里屯太古里2023年租金收入總額就實(shí)現(xiàn)同比增加4%,租用率達(dá)94%。

但來到今年一季度,內(nèi)地零售市場明顯有所降溫。鑒于當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于波動(dòng)復(fù)蘇階段,太古地產(chǎn)今年零售租金收入能否與2023年一樣實(shí)現(xiàn)止跌回升,仍存在一定的不確定性。

而市場的冷淡也必然影響相關(guān)資產(chǎn)的估值,加上租金收入下跌,兩者疊加之下,市場判斷,太古地產(chǎn)今年的盈利將備受挑戰(zhàn)。

當(dāng)然,對(duì)于習(xí)慣看長線的太古地產(chǎn)來說,短期的波動(dòng)不代表永恒。甚至,此時(shí)反而是埋金礦的好時(shí)機(jī)。

當(dāng)前,太古地產(chǎn)的千億投資計(jì)劃正持續(xù)展開。截至今年3月8日,總額約為580億港元已承諾投放到全新及正在推進(jìn)的發(fā)展項(xiàng)目。其中110億港元投于中國香港,370億港元投于中國內(nèi)地,100億港元用于住宅物業(yè)買賣項(xiàng)目。

據(jù)白德利透露,目前太古地產(chǎn)正在一線和新興一線城市發(fā)展五個(gè)全新大型項(xiàng)目,包括西安太古里項(xiàng)目、三亞市海棠灣零售主導(dǎo)發(fā)展項(xiàng)目、北京朝陽區(qū)新商業(yè)地標(biāo)頤堤港二期以及位于上海浦東區(qū)兩個(gè)綜合發(fā)展項(xiàng)目。

“內(nèi)地始終是全球重要的經(jīng)濟(jì)增長引擎?!卑椎吕硎?,預(yù)計(jì)在2032年前,太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的總樓面面積將增加一倍。


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