張方斌接棒保利發(fā)展挑戰(zhàn)重重：財報增收不增利，多個項目遭投訴

關(guān)于張方斌接棒保利發(fā)展挑戰(zhàn)重重：財報增收不增利，多個項目遭投訴,這個很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說一說，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~！

保利發(fā)展2023年財報的關(guān)鍵詞，業(yè)績承壓。

據(jù)財報顯示，盡管2023年保利發(fā)展竣工和結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模帶動收入增長，全年實現(xiàn)營業(yè)收入3468億元，同比增長23.42%，但實現(xiàn)凈利潤卻同比下降33.68%至178.99億元，歸母凈利潤同比下降34.13%至120.67億元，全年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點，利潤下滑明顯。

受此影響，中泰證券于4月29日發(fā)布研報稱，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)整體下行帶來結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓及存貨減值因素，我們下調(diào)保利發(fā)展2024年至2025年歸母凈利潤至135億、145億（原預(yù)測數(shù)據(jù)為224億、250億），預(yù)計2026年歸母凈利潤為153億。

沒有什么能比亮眼的業(yè)績更能打動投資者，保利發(fā)展去年降逾三成的盈利表現(xiàn)自然也得不到資本市場認可，表現(xiàn)在二級市場上，股價延續(xù)下滑趨勢，由年初的14.92元/股跌近四成至目前的8.98元/股，市值約1076億元。

此外，今年保利發(fā)展還迎來重大人事變動。3月14日，保利置業(yè)發(fā)布公告稱，委任胡在新為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理，以填補因王健辭任公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理而產(chǎn)生的臨時空缺，自2024年3月14日起生效。據(jù)悉，在此之前胡在新任保利發(fā)展黨委副書記、董事，分管人力和品牌口。

01

增收不增利，大額計提減值是罪魁禍首

據(jù)公開資料顯示，保利發(fā)展的前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由保利集團的全資子公司保利南方（原名保利科技南方公司）于1992年9月在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，2002年8月由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合華美國際投資集團有限公司和張克強等16位自然人共同發(fā)起設(shè)立保利地產(chǎn)，2006年7月在上交所上市，后于2018年10月變更為現(xiàn)名。

目前，保利發(fā)展是一家以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、圍繞美好生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)開展相關(guān)業(yè)務(wù)布局的大型、綜合性企業(yè)集團，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動產(chǎn)金融等。

2023年，保利發(fā)展全年實現(xiàn)銷售金額4222億元，位居行業(yè)第一，實現(xiàn)銷售面積2386萬平方米；市場占有率不斷提升，2023年達3.6%，同比提升0.2個百分點，其中核心38城市占率同比提升0.7個百分點達6.8%，市占率超過10%的城市共27個，單城市占率天花板不斷突破提升。同時，保利發(fā)展存量項目去化成效顯著，加大2022年之前獲取的存量項目去化力度，存量項目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平方米，占全年銷售面積的69%。

受益于竣工和結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴大，帶動保利發(fā)展收入增長，2023年實現(xiàn)營業(yè)收入3468億，同比增長23.42%。但保利發(fā)展利潤卻下滑明顯，2023年實現(xiàn)凈利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%；結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點。

保利發(fā)展對此解釋稱，低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)導致毛利率同比下降6pct至16%，稅后毛利率同比下滑4.3pct 至13.1%，同時投資凈收益同比減少47.3%至22.12 億元，加之計提資產(chǎn)減值損失50.5 億元，包括存貨跌價準備43.6 億（廈門、貴陽、杭州、天津、成都、九江、寧波等項目）和長期股權(quán)投資減值準備6.8 億元。

簡單來看，歸結(jié)為兩點，一是毛利率下滑，二是大額計提減值準備。

之所以計提如此大規(guī)模的減值準備，或許與整個大環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資持續(xù)低迷有關(guān)。

從房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資指標來看，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額11.09萬億元，同比下降9.6%，增速在低基數(shù)下繼續(xù)走弱，連續(xù)兩年處于負增長區(qū)間。其中，全國住宅土地成交總價3.21萬億元，同比下降23.0%；住宅土地成交規(guī)劃建筑面積8.29億平方米，低于2023年9.48億平方米的商品住宅成交面積，7年內(nèi)第二次出現(xiàn)供應(yīng)面積少于成交面積。房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.4%，企業(yè)開工意愿較低。

可以預(yù)見的是，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍較差，保利發(fā)展的減值仍有一定不確定性。

02

逆勢提高分紅比例，旗下多個項目被投訴

盡管保利發(fā)展業(yè)績表現(xiàn)不佳，但為了回饋投資者，不惜在利潤跌勢未能扭轉(zhuǎn)之時，逆勢提高了分紅比例，可謂是“大手筆”。

就在財報發(fā)布的當日，保利發(fā)展發(fā)布了關(guān)于 2023 年度利潤分配方案的公告，2023年擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元（含稅），以此計算合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利48.65億元（含稅），占當年歸母凈利潤的比例為40.31%。同時，保利發(fā)展還表示，其原則上每年進行一次現(xiàn)金分紅，且2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當年歸母凈利潤的比例均不低于40%。

在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現(xiàn)金“過冬”的當下，保利發(fā)展的“大手筆”顯得十分難得。秉持“事出反常必有妖”的態(tài)度，市場對保利發(fā)展的發(fā)展?jié)摿θ源嬉桑捍饲安季执笏翑U張，這或許會帶來去化以及存貨等壓力。

當然，對保利發(fā)展的質(zhì)疑聲還來自旗下項目被投訴。

去年，人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板顯示，有網(wǎng)友留言投訴稱，南昌保利天匯一期外立面質(zhì)量差，現(xiàn)在已施工的樓棟都存在外墻涂料脫落、起泡的現(xiàn)象，我們業(yè)主集體要求保利天匯將已施工的外立面全部鏟掉，重新刷涂料。據(jù)了解，南昌市青云譜區(qū)的保利天匯項目由南昌保云置業(yè)有限公司開發(fā)，該公司的上屬股東保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由保利發(fā)展全資持股。

隨后江西省委民聲通道工作室回復表示，已約談建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位相關(guān)責任人，書面要求該項目有關(guān)責任單位切實落實質(zhì)量職責，開展全面排查，及時查明存在的問題及原因，制定詳細的整改方案，并嚴格按方案進行施工處理。

無獨有偶，位于重慶市南岸區(qū)保利堂悅的業(yè)主也在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板投訴稱，自己入住保利堂悅已1年多了，發(fā)現(xiàn)諸多房屋及各方面的問題。重慶市南岸區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對此也做出了整改處理的結(jié)論。據(jù)公開資料顯示，重慶保利堂悅項目的開發(fā)商保利（重慶）投資實業(yè)有限公司、保利（通化）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均由大股東保利發(fā)展終極控股。

03

高層重大變動，張方斌接棒

就在今年，保利發(fā)展三號領(lǐng)導也走了。

3月14日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，胡在新由于工作調(diào)整的原因，辭去了他在保利發(fā)展的董事職務(wù)。與此同時，保利置業(yè)發(fā)布公告稱，委任胡在新為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理，以填補因王健辭任公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理而產(chǎn)生的臨時空缺，自2024年3月14日起生效。

據(jù)了解，胡在新55歲，持有中山大學管理學院商業(yè)經(jīng)濟專業(yè)碩士研究生及中國傳媒大學傳媒經(jīng)濟學專業(yè)博士研究生，在房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理領(lǐng)域擁有豐富的工作經(jīng)驗，現(xiàn)任廣州市人大代表及中國物業(yè)管理協(xié)會副會長。

從胡在新的履歷來看，其從1998年加入保利發(fā)展至今，已經(jīng)有26年，是從基層崗位一路走到董事高管的位置，同時兼有保利發(fā)展、保利物業(yè)的“雙重”背景經(jīng)驗，擔任過銷售部業(yè)務(wù)經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、策劃研究中心負責人、營銷中心負責人等職務(wù)。2002年9月，胡在新調(diào)任至保利發(fā)展控股任職，分別先后出任保利發(fā)展控股策劃研究中心副經(jīng)理、營銷中心總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、品牌管理中心總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、副總經(jīng)理、黨委副書記等要職；2021年10月，胡在新獲委任為保利發(fā)展控股董事及董事會審計委員會成員。與此同時，胡在新于2009年4月至2018年6月期間擔任保利物業(yè)董事長，并于2019年5月起調(diào)任為非執(zhí)行董事。2024年3月13日，胡在新辭任保利發(fā)展控股及保利物業(yè)的所有職務(wù)。

不難看出，胡在新此前在保利發(fā)展中擔任重要角色，他的離職可能會對公司的管理層構(gòu)成和未來的戰(zhàn)略決策產(chǎn)生一定的影響。但從張方斌的背景資料來看，同樣擁有堅實的組織管理和戰(zhàn)略規(guī)劃能力。

據(jù)悉，張方斌擁有豐富的工作經(jīng)驗和深厚的專業(yè)知識，在加入保利系統(tǒng)之前，曾在海軍東海艦隊、海軍司令部、海軍后勤學院、海軍論證中心和海軍裝備研究院等多個軍事單位中任職，2011年9月轉(zhuǎn)業(yè)進入保利系統(tǒng)，歷任多個重要職務(wù)，包括保利置業(yè)黨群工作部的副總監(jiān)、總監(jiān)，以及工會副主席和團委書記等職位。此外，他還在中國保利集團有限公司的人力資源管理中心擔任過薪酬管理部部長、中心副主任和主任等職，從中積累了豐富的經(jīng)驗。

內(nèi)憂外患下，保利發(fā)展面臨比較大的經(jīng)營壓力，張方斌如何破局尚需市場給出答案，我們拭目以待。

文|恒心??

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