對(duì)話春泉產(chǎn)業(yè)信托：逆市增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)邏輯

關(guān)于對(duì)話春泉產(chǎn)業(yè)信托：逆市增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)邏輯,這個(gè)很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說一說，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~！

從廣州市中心出發(fā)，大概行駛1.5小時(shí)就到達(dá)惠州CBD，惠州華貿(mào)天地是本次行程的目的地。

這是目前惠州購(gòu)物中心的TOP 1。根據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查按商品交易額計(jì)算，惠州華貿(mào)天地在2023年占惠州市場(chǎng)份額約10%。走進(jìn)惠州華貿(mào)天地，客流量明顯較同片區(qū)其它購(gòu)物中心高出不少，所有店鋪均開門營(yíng)業(yè)，據(jù)披露，僅“五一”長(zhǎng)假首日，華貿(mào)天地人流較去年上升增長(zhǎng)87%。這讓人更為直觀感受到粵港澳大灣區(qū)二線城市蓬勃的消費(fèi)潛力。

兩年前的消費(fèi)市場(chǎng)低谷期，春泉產(chǎn)業(yè)信托以16.37億元收購(gòu)了華貿(mào)天地68%股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)了中國(guó)內(nèi)地及大灣區(qū)零售物業(yè)的首次布局。從目前來看，春泉產(chǎn)業(yè)信托這一策略選擇無疑是正確的。

盡管惠州華貿(mào)天地在春泉產(chǎn)業(yè)信托的整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中僅占比24%，但卻是該信托基金表現(xiàn)最為搶眼的資產(chǎn)項(xiàng)目。自收購(gòu)短短兩年來，截至2024年第一季度，惠州華貿(mào)天地的平均月租為178元/平，較2022年第四季的148元/平上升20%，同期的平均租用率亦由92%上升至98%。這亦帶動(dòng)項(xiàng)目估值的快速提升，從收購(gòu)時(shí)的26.91億元增長(zhǎng)至28.43億元，由此帶來的投資收益亦相當(dāng)可觀。

回望是次交易，春泉產(chǎn)業(yè)信托管理層此前曾多次感慨“幸運(yùn)”，但能持續(xù)穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)攀升，必然是做對(duì)了些什么。

5月2日，睿思網(wǎng)與春泉產(chǎn)業(yè)信托財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事鐘偉輝、惠州華貿(mào)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理何振城等高管進(jìn)行了一場(chǎng)深入交流，詳解惠州華貿(mào)天地業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)邏輯、春泉產(chǎn)業(yè)信托的發(fā)展規(guī)劃等種種。

逆市增長(zhǎng)有道

5月1日，位于惠州華貿(mào)天地負(fù)一樓外廣場(chǎng)的達(dá)美樂披薩正式開業(yè)，這是該品牌在惠州的首店。盡管店面僅約150平，但開業(yè)首日即錄得超38萬(wàn)元的銷售業(yè)績(jī)，創(chuàng)下其全球單店單日開業(yè)銷售額新高。

這樣的業(yè)績(jī)，居然出現(xiàn)在一個(gè)非北上廣深的商業(yè)項(xiàng)目上，著實(shí)令人好奇。

“我們不是簡(jiǎn)單地把店面租給商家就結(jié)束了，而是前期做了很多經(jīng)營(yíng)上的扶持，包括媒體矩陣投入等，幫助商家實(shí)現(xiàn)銷售額的提升。”何振城表示。“銷售額越好的情況下，我的租金收入會(huì)更高。”

顯然，這是一次雙贏的結(jié)果。

在整場(chǎng)交流中，春泉產(chǎn)業(yè)信托管理層不止一次提及“把經(jīng)營(yíng)賦能做強(qiáng)”，而這也是惠州華貿(mào)天地應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心利器。

何振城進(jìn)一步指出，為了保持項(xiàng)目的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，惠州華貿(mào)天地會(huì)主動(dòng)控制合同期，“現(xiàn)在火的品牌，可能到了下半年就不火了”。因此，惠州華貿(mào)天地通過用系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者需求做分析，從招商、企劃、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、場(chǎng)景，全方位的進(jìn)行疊加，“他需要什么, 我就做什么，所以我們一定會(huì)保證整個(gè)項(xiàng)目的汰換”，但汰換率會(huì)控制在20%以內(nèi)。

這樣的好處明顯有二：一是新品牌的引入可以持續(xù)不斷地吸引消費(fèi)客群的到來，二是通過末尾淘汰制，亦能使得租金的上漲，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升。目前，項(xiàng)目引入首店品牌超400家，獨(dú)家品牌超200家。

此外，在春泉產(chǎn)業(yè)信托收購(gòu)后，惠州華貿(mào)天地在消費(fèi)場(chǎng)境的打造花了更多的精力，如會(huì)員中心、洗手間的改造等，進(jìn)一步提升消費(fèi)者體驗(yàn)及整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

通過以上運(yùn)營(yíng)策略，惠州華貿(mào)天地的資產(chǎn)價(jià)值在短短一年半時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速提升。要知道，當(dāng)前不少商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值是在持續(xù)走下坡路?；葜萑A貿(mào)天地或許能給其它購(gòu)物中心提供一個(gè)新的運(yùn)營(yíng)思路。

在業(yè)績(jī)飆升的同時(shí)，市場(chǎng)同樣關(guān)心如何保證租金增長(zhǎng)的持續(xù)性，及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

據(jù)介紹，當(dāng)前惠州華貿(mào)天地采取固定租金或固定租金/營(yíng)業(yè)額租金中取高，“我們跟商戶更像是利益共同體?！焙握癯切ΨQ，因此，運(yùn)營(yíng)方會(huì)投入更多資源導(dǎo)流、賦能商戶經(jīng)營(yíng)，商戶也會(huì)投入更多精力實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)上升?！斑@種模式相對(duì)來說是有難度的，但經(jīng)過這么多年的發(fā)展，我們認(rèn)為這種模式是最合適的，也是在市場(chǎng)下行的情況下，仍能保持租金上漲的主要原因?！?/p>

最新數(shù)據(jù)披露，截至2024年一季度末，惠州華貿(mào)天地的固定租金為每平方米152元，浮動(dòng)租金為每平方米26元，總可出租面積為103883平方米。

良好的客流量是項(xiàng)目收益保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)。據(jù)了解，惠州華貿(mào)天地2023年日均客流量達(dá)到32,620人，按年增長(zhǎng)30.3%；平均每月商品交易額1.7億元，按年增長(zhǎng)10.3%。今年前四月，惠州華貿(mào)天地客流同比增加30%以上，而今年“五一”長(zhǎng)假首日，人流更較去年上升增長(zhǎng)87%。

據(jù)了解，惠州華貿(mào)天地開業(yè)至今已有十三年，截至今年三月底，惠州華貿(mào)天地會(huì)員人數(shù)已達(dá)120萬(wàn)。同時(shí)通過消費(fèi)者畫像組建不同的社群，借助相應(yīng)活動(dòng)定向邀約，有效提高會(huì)員的活躍度和粘性。

截至目前，惠州華貿(mào)天地的各項(xiàng)數(shù)據(jù)已超預(yù)期，項(xiàng)目收益率更達(dá)到7.7%，為所有資產(chǎn)中最高，這亦給了春泉產(chǎn)業(yè)信托對(duì)該項(xiàng)目長(zhǎng)期持有的信心。

鐘偉輝更透露，未來不排除會(huì)進(jìn)一步增持惠州華貿(mào)天地。據(jù)悉，目前惠州華貿(mào)天地剩余32%股權(quán)由華貿(mào)集團(tuán)持有。

審慎的收購(gòu)策略

受益于惠州華貿(mào)天地項(xiàng)目的良好業(yè)績(jī)，春泉產(chǎn)業(yè)信托2023年收益為7.32億元，較2022年增加26.8%；物業(yè)收入凈額為5.43億元，同比增加23.3%；凈物業(yè)收益率為74.2%。其中，惠州華貿(mào)天地錄得收益約2.2億元，物業(yè)收入凈額為1.52億元。根據(jù)一季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)惠州華貿(mào)天地仍將是春泉產(chǎn)業(yè)信托2024年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的最大支撐。

相較于惠州華貿(mào)天地，作為春泉產(chǎn)業(yè)信托的核心資產(chǎn)，北京華貿(mào)中心寫字樓近期的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，則多少受累于市場(chǎng)環(huán)境而出現(xiàn)些許波動(dòng)，但幅度不大，表現(xiàn)尚屬穩(wěn)健。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京華貿(mào)中心1座、2座寫字樓的平均舊貨月租由2023年末的350元/平方米降至348元/平方米，降幅為0.6%。同時(shí)，平均租用率也由91%下降2個(gè)百分點(diǎn)至89%。

對(duì)此，鐘偉輝回應(yīng)稱，北京華貿(mào)中心是非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，其鄰近北京高端商場(chǎng)SKP，出租率一直亦維持在90%左右，惟在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所調(diào)整下，需求面確實(shí)存在一定壓力。

鐘偉輝稱，會(huì)盡量維持出租率在比較高的水平，但租金短期內(nèi)會(huì)存在一定壓力，公司會(huì)與長(zhǎng)期租戶保持良好關(guān)系，維持租戶組合的質(zhì)量，待市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)可以較快令租金及出租率有所回升。

至于英國(guó)商業(yè)物業(yè)方面，84項(xiàng)物業(yè)的主要租戶為英國(guó)領(lǐng)先的汽車服務(wù)經(jīng)營(yíng)公司Kwik-Fit (GB) Limited。除一份租約外，其余租約均將于2032年3月到期，出租率達(dá)到100%。每年合同租金收入約為476萬(wàn)英鎊，且租金調(diào)整機(jī)制為每五年進(jìn)行市值租金檢討，租金只會(huì)向上調(diào)整。鐘偉輝認(rèn)為，該項(xiàng)目為公司帶來了穩(wěn)定現(xiàn)金流。

鐘偉輝進(jìn)一步指出，目前春泉產(chǎn)業(yè)信托95%資產(chǎn)組合都是在國(guó)內(nèi)，未來仍會(huì)集中發(fā)展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，雖然短期市場(chǎng)仍會(huì)有所調(diào)整，但公司仍然非?？春脙?nèi)地市場(chǎng)，因此未來會(huì)繼續(xù)于內(nèi)地尋找收購(gòu)的機(jī)會(huì)，而增持惠州華貿(mào)天地亦是考慮的方向之一。

春泉產(chǎn)業(yè)信托并未透露意向收購(gòu)的資產(chǎn)項(xiàng)目或所在城市，鑒于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存在一定的波動(dòng)性，春泉產(chǎn)業(yè)信托在收購(gòu)方面亦相對(duì)審慎，“更傾向于做好當(dāng)前的項(xiàng)目。”鐘偉輝稱。

不過，鐘偉輝亦透露，由于香港REITs對(duì)資產(chǎn)的回報(bào)率有一定的要求，從目前來看，相較于一線城市，二三線城市展現(xiàn)出較好的市場(chǎng)潛力，資產(chǎn)的價(jià)格和回報(bào)率可以滿足香港資本市場(chǎng)的要求，尤其是商業(yè)項(xiàng)目，因此春泉產(chǎn)業(yè)信托的收購(gòu)資產(chǎn)類型亦將更多傾向商業(yè)項(xiàng)目。至于寫字樓項(xiàng)目，由于目前已擁有相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)，因此再入手的話，肯定選擇更好的項(xiàng)目。

同時(shí)，標(biāo)的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力，亦是春泉產(chǎn)業(yè)信托在標(biāo)的選擇上的重要指標(biāo)之一。據(jù)了解，在收購(gòu)惠州華貿(mào)天地時(shí)，春泉產(chǎn)業(yè)信托也是觀察了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。早在2018年時(shí)，春泉產(chǎn)業(yè)信托即曾披露過相關(guān)收購(gòu)計(jì)劃，最終，直至2021年方完成該項(xiàng)物業(yè)的收購(gòu)。彼時(shí)，該項(xiàng)目已運(yùn)營(yíng)超過10年，且在惠州購(gòu)物商場(chǎng)中排名居首。

另外，對(duì)于早前中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布五項(xiàng)資本市場(chǎng)對(duì)港合作措施，包括將REITs納入滬深港通。鐘偉輝指，在港上市的REITs在過去的記錄都很好，但由于受到眾多外圍因素影響，令在港上市的REITs估值較低，加上其回報(bào)率均比較高， REITs仍有很大價(jià)值空間未體現(xiàn)，相信會(huì)有好的影響。

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