“萬科震撼”之后，如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場？

關(guān)于“萬科震撼”之后，如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場？,這個(gè)很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說一說，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~！

本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議

圖：夕陽下的合肥萬科廣場

萬科事件給市場帶來了極大震撼。

震撼背后，政策端決然加碼，甚至突破“原有框架”——以舊換新。房子以舊換新啊，以前應(yīng)該從來沒有過。

如是之下，各類“小作文”甚囂塵上。

目前房地產(chǎn)形勢已經(jīng)走到哪一步了？出現(xiàn)了什么樣的新特點(diǎn)？房地產(chǎn)“泡沫”還有幾何？洞悉這些問題，小作文全然無用，我們需要回歸理性，回歸數(shù)據(jù)，回歸常識。

01 市場現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)端看，房地產(chǎn)開發(fā)投資與月度銷售面積仍回落趨勢，尚處于低迷期：

2024年前三個(gè)月銷售數(shù)據(jù)還在下滑：?

國房景氣指數(shù)繼續(xù)下修：?

同時(shí)二手房掛牌量續(xù)增：?

70大中城市房價(jià)回落明顯，如下圖所示，列舉的6個(gè)城市中，僅北京仍在100%值以上，其余均回落至100%以下：?

綜上，我們看到目前全國房地產(chǎn)形勢面臨存量供應(yīng)增大，銷售量下行，信心低迷等現(xiàn)象，亟待破解趨弱態(tài)勢。?

以上正是政策端大幅加碼的現(xiàn)實(shí)背景。?

02如何理解？

近年來，地產(chǎn)救市稱得上是“立體式”的：?

●降低貸款利率，達(dá)到歷史最低水平； ● 大幅放寬限購限貸； ● 公積金政策調(diào)整； ●補(bǔ)貼買房。?

就在最近，又出現(xiàn)了“以舊換新”的政策。?

針對房地產(chǎn)交易的冰凍期，為了激活“改善人群”出臺(tái)以舊換新，其本質(zhì)是釋放流動(dòng)性，刺激“新房”購買熱情，緩解開發(fā)商庫存壓力，進(jìn)而緩解財(cái)務(wù)和資金鏈壓力。?

以舊換新政策在歷史上前無古人，也被試圖解讀為：“突破了歷史性的框架”。?

有房地產(chǎn)資深分析人士亦指出，如果銷售量繼續(xù)下滑20%，并持續(xù)一段時(shí)間，任何一個(gè)房企都扛不住壓力。?

我們目前看到的是，新房銷售量下滑，但二手房相比而言，卻似乎好一些：?

其實(shí)這樣的情況反而刺激了新房銷售的困難。?

我們知道，原本許多一二三線城市，存在房價(jià)倒掛的情況。二手房價(jià)格超過新房價(jià)格，導(dǎo)致新房暢銷，新房暢銷又導(dǎo)致土拍瘋狂，進(jìn)而刺激房價(jià)上漲預(yù)期，二手房囤貨待漲這樣的上升螺旋。?

現(xiàn)在的情況恰恰相反，因?yàn)榉績r(jià)失去上漲預(yù)期，導(dǎo)致二手房囤貨拋壓加大，尤其是2019-2021年期間通過新房搖號套利的投資客大量套現(xiàn)離場。?

二手房拋壓持續(xù)，幾乎全面低于或持平于新房市場。新房在更廣到區(qū)域已不具備“套利”屬性，失去大量買盤，同時(shí)二手房價(jià)格議價(jià)空間較大，且房齡較新的次新二手房大量涌入市場給了新房進(jìn)一步?jīng)_擊。?

所以，實(shí)質(zhì)上二手房正在沖擊原本屬于新房市場的購買力，而真正需要改善的需求又因?yàn)槎址繝幭嚯x場，導(dǎo)致無法套現(xiàn)換房，改善需求被強(qiáng)力壓制。?

以舊換新實(shí)際上是充分釋放“多余購買力”且降低購房者成本的方法，值得鼓勵(lì)和推廣，但是需要規(guī)范，以防止評估價(jià)之間存在較大差異影響購房者換房意愿。?

我們看到相對健康的大型房企2024年一季度營收和利潤整體保持韌性，并沒有出現(xiàn)瀑布式滑坡。那是因?yàn)榉康禺a(chǎn)成交繼續(xù)向“頭部集中”的特點(diǎn)。且伴隨著新房價(jià)格的下挫，銷路不暢，很多項(xiàng)目實(shí)際是已經(jīng)虧損。?

整體來看，不考慮絕對頭部的情況，整體銷售量的下滑，導(dǎo)致項(xiàng)目的剛性投入仍需，但銷路不暢導(dǎo)致無法回款，現(xiàn)金流吃緊的情況不斷向上反饋。 例如，通過報(bào)表分析，我們無法得知萬科事件的發(fā)生和趨向，但實(shí)際上已經(jīng)向上蔓延。?

目前一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：“以舊換新政策是投資未來的需求。”理論上如此。?

但目前房地產(chǎn)市場缺乏的是流動(dòng)性和信心，打破目前流動(dòng)性枯竭和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)成為急需要做的事，輸血恢復(fù)后宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生活力后將會(huì)自行修復(fù)。?

我們目前急需要做的正是把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)生活拉回健康的軌道上來。同時(shí)，所謂透支未來需求并不存在。因?yàn)楦纳菩托枨笕允侨嗣衩篮蒙畹谋旧硇枨?，只是因?yàn)榱鲃?dòng)性枯竭導(dǎo)致無法完成換房本身就不健康。?

通過在低迷期扶持普通居民完成改善型換房需求，實(shí)際是給他們低價(jià)是買入的機(jī)會(huì)，而不是看到房地產(chǎn)恢復(fù)后又去高位“接盤”，是福利表現(xiàn)。當(dāng)然房價(jià)漲跌誰也無法預(yù)知，只是從周底層邏輯去推演而已。?

03估值“合理化”

經(jīng)過房價(jià)下行后中國房地產(chǎn)是否迎來估值合理？?

判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，國際上通常采用的租售比：一般比較接受的租售比是1:200-300左右，而中國目前則是600-700左右，超過國際可接受標(biāo)準(zhǔn)的2倍多。?

但事實(shí)上，我覺得在中國用租售比的標(biāo)準(zhǔn)來衡量住宅地產(chǎn)是否高估及其程度，并不一定準(zhǔn)確。?

我們不妨參考其他國家的具體情況來分析：?

以上可見，歐元區(qū)利率整體超過了德國房租回報(bào)。?

再看看日本：?

日本去除持有期成本，回報(bào)率約等于4%左右，而央行利率則為0.2%，但據(jù)說稍偏的日本房產(chǎn)不容易賣出。?

綜上，我們認(rèn)為其實(shí)每個(gè)國家的情況都不同，不可以偏概全。雖然租售比是衡量房價(jià)是否有泡沫的主要手段。但在中國我們?nèi)孕枰紤]以下因素：?

1、住宅本身和中國戶籍制度、學(xué)區(qū)及社會(huì)普遍認(rèn)識相關(guān)的溢價(jià)率；?

2、中國住宅市場和同樣可以用來居住的公寓市場的回報(bào)率應(yīng)該加權(quán)計(jì)算，才能得出中國整體居住類物業(yè)的整體回報(bào)。?

3、應(yīng)該考慮中國利率水平，雖然房地產(chǎn)逐步去金融化，但是我們將房價(jià)與利率進(jìn)行對比，判斷其持有成本才是最為重要的依據(jù)。?

綜上，中國住宅不考慮折舊的情況下，以二線城市南京為例，住宅回報(bào)率大約是1.5%，公寓回報(bào)率大約是5%，我們將住宅和公寓的比例設(shè)置為5:1，則加權(quán)回報(bào)率是2.08%。?

目前中國長期存款利率大致維持在2%的水準(zhǔn)。房產(chǎn)加權(quán)回報(bào)率大致與長期存款利率持平，而公寓回報(bào)率遠(yuǎn)大于存款利率。住宅市場回報(bào)率與長期存款利率仍有差異，為0.5%左右或30%。?

考慮住宅市場其他屬性，接近合理區(qū)間。而將公寓考慮在列，則無限接近合理。?

但即便如此，我們看到中國房價(jià)仍然有一些溢價(jià)，但幅度已經(jīng)不算太大了。另外，中國房租水平可能偏低也是導(dǎo)致回報(bào)率較低的原因。?

中國房地產(chǎn)市場接近合理估值水位，主要原因是房價(jià)下行和利率下跌所致。如果未來利率上行，則在一定程度上會(huì)沖擊房地產(chǎn)估值。相反，如果繼續(xù)降息，甚至接近日本的零利率，則中國房地產(chǎn)持有價(jià)值大量增大。?

所以，從這一點(diǎn)來看，我們應(yīng)該把利率再往下降低一些，民眾持有房產(chǎn)的信心，從金融角度來看會(huì)大幅增加。?

如果住宅市場持有回報(bào)率為1.5%，如果長期存款利率降至1%或以下，住宅市場回報(bào)率顯著超過資金回報(bào)率，從而支撐房價(jià)。?

04產(chǎn)業(yè)新特征

新特征：

1、房價(jià)因?yàn)楸粍?dòng)和主動(dòng)原因，住宅和公寓市場加權(quán)回報(bào)率已經(jīng)接近合理水平，住宅市場有其特殊性，雖然回報(bào)率仍略低于合理水平，但有其充分的中國式原因；?

2、二手房和新房倒掛現(xiàn)象的逆轉(zhuǎn)和大量次新二手房的上市，助推新房市場銷售遇阻；?

3、新房不再熱銷和大規(guī)模搖號助推產(chǎn)品迭代升級加快，新戶型、新裝修及高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境助推改善型需求強(qiáng)化。?

4、未來持有經(jīng)營性和公寓類物業(yè)或者持有開發(fā)成本較低的住宅類物業(yè)，用于出租，將獲得較高于理財(cái)產(chǎn)品的收益率。租賃物業(yè)將會(huì)越來越吃香，改變生態(tài)。中國式“房地產(chǎn)信托基金”或受到歡迎。?

房地產(chǎn)為何仍值得看：

1、這一輪房地產(chǎn)周期過后，剛性和改善需求仍在，特別是一二線城市；?

房地產(chǎn)需求整體不會(huì)消失，未來大家普遍預(yù)期住房需求仍有10億平，且較為均衡。?

2、供給側(cè)變化充分，頭部房地產(chǎn)企業(yè)可能更加受益，且經(jīng)營更加穩(wěn)定。?

3、中國房地產(chǎn)從過去純依靠“資本利得”過渡為“紅利屬性”，開始接近甚至超越存款利率。特別是商業(yè)公寓地產(chǎn)的回報(bào)率誘人，相對收益率領(lǐng)先于全球。人們持有房產(chǎn)的動(dòng)力則更加牢靠。?

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