關(guān)于物業(yè)公司意見和建議,物業(yè)公司存在的問題及建議這個(gè)問題很多朋友還不知道,今天小六來為大家解答以上的問題,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧!
1、1.所選派的管理人員對(duì)開發(fā)商的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合,對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)的定位、成本利潤(rùn)分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。
2、2.所選派的管理人員根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握,對(duì)物業(yè)規(guī)則設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì)節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計(jì)的占地與美觀問題的處理,建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見,避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。
3、3.所選派的管理人員扮演“第二工程監(jiān)理”角色,按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)。
4、4.所選派的管理人員參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、整潔情況檢查,并按整改計(jì)劃督促整改。
5、海外物業(yè)管理在前期管理動(dòng)作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合,促進(jìn)物業(yè)租售,參與簽約活動(dòng);根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議,設(shè)計(jì)日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,海外的做法是:在物業(yè)租售合同簽訂的同時(shí),讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的“公共契約”上簽字,如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件,并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用,還在住區(qū)管理工作正式啟動(dòng)后張貼公布,便于對(duì)照?qǐng)?zhí)行。
6、另外,海外物業(yè)管理的前期運(yùn)作內(nèi)容還包括:1.始終保持公共場(chǎng)所的整潔。
7、2.嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。
8、3.嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。
9、(新加坡的做法是:所建住宅物業(yè)是“空殼”,讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行“第二次裝修”,但發(fā)達(dá)國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好,將一個(gè)“完整”的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位,并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修)4.保障停車安全。
10、5.精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
11、6.全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。
12、日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說,物業(yè)管理貫穿于整個(gè)建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù),它從整個(gè)建筑物的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到最后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。
13、因此,從建筑總體花費(fèi)來看,基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用只占整體費(fèi)用的25%,而維護(hù)管理費(fèi)用則占75%,這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。
14、在傳統(tǒng)意識(shí)中,國內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計(jì)院和施工單位的事,物業(yè)管理是房屋建成后才開始的,似乎開發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無關(guān)。
15、所以,以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對(duì)早期介入不重視。
16、隨著對(duì)物業(yè)管理理論研究的深入,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時(shí)間越早越好。
17、這個(gè)結(jié)論的得出可以說是對(duì)我國過去十幾年管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)。
18、目前,國內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時(shí),進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作,并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。
19、我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律,不能夠制定出統(tǒng)一的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序。
20、雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺(tái),但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段,有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。
21、早期介入具有以下作用:1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)我國疆域廣闊,地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊,這必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同要求。
22、比如在南方,高溫時(shí)間較長(zhǎng),空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈,就必須考慮電路的負(fù)荷問題。
23、而北方,就要考慮取暖。
24、這些物業(yè)管理中的實(shí)際問題,一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì),而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司卻十分清楚。
25、因此,物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。
26、2.有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。
27、3.有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
28、4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。
29、例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距,如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄,在后期管理中,可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。
30、相對(duì)來說,物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。
31、因此,如果目前條件不允許過早介入的話,設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。
32、由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時(shí)間,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。
33、5.早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行物業(yè)管理公司通過早期介入,保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解,對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。
34、同時(shí),在前期管理中,經(jīng)過一段時(shí)間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。
35、6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯(cuò),以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
36、三、物業(yè)管理前期介入的可行性物業(yè)管理前期介入,從前面的理論分析已得出其十分必要,但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢?下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。
37、(一)、從經(jīng)濟(jì)效益角度看任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出,作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益,這是無可非議的。
38、如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢?這可從三個(gè)角度來分析:1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說,增加這種行為有利有弊,存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。
39、利的方面:有物業(yè)管理公司介入,加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性,保證物業(yè)順利地開發(fā);同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量,促進(jìn)物業(yè)銷售,加快資金周轉(zhuǎn)。
40、弊的方面:主要是增加了成本(前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)),假若物業(yè)管理公司提出返工建議,可能還增加工期等。
41、綜合而知,房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn),但會(huì)帶來更大的收益,從經(jīng)濟(jì)性的角度來看,利大于弊,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。
42、2.從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物業(yè),為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ),便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域,占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。
43、不利的一方面是:可能增加成本費(fèi)用(如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān))。
44、3.從社會(huì)總體的角度從社會(huì)總體角度來看,由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān),減少了失誤,把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中,有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。
45、綜上分析,利明顯大于弊,所以從經(jīng)濟(jì)的角度看,物業(yè)管理的早期介入是可行的。
46、(二)、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功,物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。
47、由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng),物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入,所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架,人員組成可采取兩種方式:長(zhǎng)期介入人員(2~3人),由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成;短期介入人員(3~4人),由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。
48、長(zhǎng)期介入人員就是從項(xiàng)目一開始,就進(jìn)入角色,一直到項(xiàng)目結(jié)束,參與項(xiàng)目的全過程。
49、介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗,所以在人員選配上一定挑選,通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員(該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉,并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn))來參與物業(yè)管理的前期介入。
50、還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合,分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。
51、正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān),來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。
本文分享完畢,希望對(duì)大家有所幫助。
標(biāo)簽:
免責(zé)聲明:本文由用戶上傳,如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!