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關(guān)于合作建房合同糾紛及法律責(zé)任的分析(合作建房合同無效最高院公告)

導(dǎo)讀 關(guān)于關(guān)于合作建房合同糾紛及法律責(zé)任的分析,合作建房合同無效最高院公告這個(gè)問題很多朋友還不知道,今天小六來為大家解答以上的問題,現(xiàn)在

關(guān)于關(guān)于合作建房合同糾紛及法律責(zé)任的分析,合作建房合同無效最高院公告這個(gè)問題很多朋友還不知道,今天小六來為大家解答以上的問題,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧!

1、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋:第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

2、第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

3、當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

4、但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

5、第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

6、但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

7、第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,當(dāng)事人協(xié)商不成的,按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。

8、第十八條 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例,當(dāng)事人協(xié)商不成的,按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的,按照約定的利潤分配比例確定。

9、第十九條 在下列情形下,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的,不予受理;已經(jīng)受理的,駁回起訴:(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn);(二)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

10、因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失,由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。

11、第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后,當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的,按照約定的利潤分配比例確定。

12、對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,當(dāng)事人協(xié)商不成的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。

13、第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋,被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除,當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的,按照當(dāng)事人過錯(cuò)確定責(zé)任;過錯(cuò)無法確定的,按照約定的投資比例確定責(zé)任;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。

14、第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,當(dāng)事人未足額交納出資的,按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的,不予支持。

15、第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只收取固定利益的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

16、第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只分配固定數(shù)量房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

17、第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只收取固定數(shù)額貨幣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

18、第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只以租賃或者其他形式使用房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

19、擴(kuò)展資料:房地產(chǎn)聯(lián)建是較為多見的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式,實(shí)踐中產(chǎn)生的問題也比較多,就存在的法律問題作以下詳解。

20、一、聯(lián)建的定義及特征所謂的聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán),他方提供資金,進(jìn)行合作建房,并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進(jìn)行利益分配的行為。

21、我們通常所說的聯(lián)建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。

22、從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營,具有如下特征:(一)、主體特定性。

23、體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

24、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規(guī)定,合作開發(fā)房地產(chǎn),至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格,否則,聯(lián)建合同被認(rèn)定為無效。

25、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件: 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(1)有100萬元以上的注冊(cè)資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

26、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

27、以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

28、(二)貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

29、實(shí)踐中,有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。

30、比如,甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定:甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地,不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理,不論項(xiàng)目是否贏利,乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。

31、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定,此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”,應(yīng)認(rèn)定為無效。

32、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同不再直接認(rèn)定無效而是作改性處理,即認(rèn)定為借款合同。

33、需要指出的是,所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一,是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的,是指從宏觀上看,雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一,并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。

34、比如說,在項(xiàng)目的建設(shè)工程中,不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監(jiān)督),而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé),這并不意味著違反了該原則。

35、(三)法律關(guān)系復(fù)雜。

36、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系,錯(cuò)綜復(fù)雜。

37、首先是合作雙方的關(guān)系,如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系,而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營,組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定(文將詳細(xì)分析)。

38、其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系,開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié),立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督,最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。

39、而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作,辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。

40、由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是,教訓(xùn)非常慘痛。

41、再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系,包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

42、二、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中,由于存在許多不規(guī)范的操作,聯(lián)建的類型則多種多樣,正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì),確認(rèn)合同的效力。

43、現(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下:第一、雙方共同提供建設(shè)用地,共同出資,共同辦理建房審批手續(xù),共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工,房屋竣工后,雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。

44、在此種類型合同中,因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得,根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定,雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán),辦理產(chǎn)權(quán)登記。

45、 ?從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出,這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為,其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。

46、聯(lián)建合同,應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。

47、第二、一方提供建設(shè)用地,另一方出資,雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù),共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工,雙方按照合同約定的投資比例共享利益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

48、此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的法定條件,則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。

49、第三、一方提供建設(shè)用地,以自己的名義取得了建房審批手續(xù),另一方出資,并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。

50、雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。

51、這種房屋聯(lián)建方式較為常見,主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無地的雙方之間。

52、在此類合同中,另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā),因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取,根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有,只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后,才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。

53、而根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定,一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

54、因此,此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì),且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

55、第四、一方提供建設(shè)用地和資金,以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù),自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工,另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金,房屋竣工后,一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。

56、這種聯(lián)建方式也較為常見。

57、享有土地使用權(quán)的一方,在建房資金不足時(shí),往往采取這種參建方式,吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”,由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的,且又有未辦理合建審批手續(xù),沒有建房開發(fā)資格,未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),因此,這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。

58、這類合同根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定,屬于聯(lián)營合同的“保底條款”,本應(yīng)認(rèn)定為無效。

59、但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同再次被認(rèn)定為改性合同,即融資借款合同.總之,房屋聯(lián)建的形式多種多樣,但無論是何種形式的房屋聯(lián)建,都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容,正確把握其法律特征,確認(rèn)其法律性質(zhì),只有這樣,才能正確判斷合同的效力。

60、參考資料:百度百科-合作建房。

本文分享完畢,希望對(duì)大家有所幫助。

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