以土地投資入股是否需要繳納土地增值稅（以土地投資入股都需繳納哪些稅）

關于以土地投資入股是否需要繳納土地增值稅，以土地投資入股都需繳納哪些稅這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、根據(jù)我國公司法規(guī)定，以土地使用權投資的，投資人必須在規(guī)定的時間內將土地使用權過戶到被投資單位，這實際上是一種投資人以土地使用權交換股權的行為。

2、土地投資主要涉及以下稅種征收問題。

3、　　1.營業(yè)稅分階段區(qū)別征稅。

4、土地使用權的投資，稅收上認定屬土地使用權無形資產轉讓，但投資行為是不征收營業(yè)稅的。

5、《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。

6、但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。

7、也就是說，投資人土地投資獲得股權時不征稅，但在轉讓該項股權時需要納稅。

8、自2003年1月1日起，稅收政策對此進行了調整，取消了股權轉讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定。

9、《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

10、同時規(guī)定“對股權轉讓不征收營業(yè)稅”。

11、　　2.單位和個人所得稅征稅待遇不同。

12、對于單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

13、《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）規(guī)定：企業(yè)以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產轉讓所得或損失。

14、上述資產轉讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。

15、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條也將這種以土地使用權換取股權的“非貨幣性資產交換”行為，按視同銷售處理。

16、 　　但在個人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時不征個人所得稅。

17、《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]319號）規(guī)定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權時，暫不征收個人所得稅。

18、在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產原值”為資產評估前的價值。

19、 　　3.印花稅區(qū)別時段征免稅。

20、《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）規(guī)定：土地使用權出讓、轉讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。

21、而在2006年11月27日下發(fā)的《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）文件規(guī)定：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅。

22、　　4.土地增值稅由全部免稅到部分征稅。

23、《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）規(guī)定：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

24、對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

25、顯然，上述規(guī)定對土地投資采取的是鼓勵政策。

26、但隨著國家對房地產市場的政策調控需要，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對此作了調整。

27、該文規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]048號暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

28、很明顯，上述政策的改變僅是針對房地產企業(yè)的。

29、　　5.契稅不能免征。

30、《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。

31、但是，契稅是由被投資人繳納。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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