關(guān)于土增稅籌劃方式,土地增值稅籌劃的8個(gè)小技巧這個(gè)問題很多朋友還不知道,今天小六來為大家解答以上的問題,現(xiàn)在讓我們一起來看看吧!
1、土地增值稅籌劃的基本思路是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
2、土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,稅率從30%到60%,增值越多,稅率越高。
3、 在進(jìn)行籌劃時(shí),增值額很關(guān)鍵。
4、增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
5、稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分:取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。
6、納稅人需特別注意的是:稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少,計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。
7、增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。
8、因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。
9、 稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。
10、同時(shí)稅法規(guī)定,納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。
11、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異,這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。
12、在分開核算的情況下,如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi),從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負(fù)。
13、現(xiàn)舉例說明如下。
14、 北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),1999年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元?豪華住宅的銷售額為5000萬元。
15、稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元,豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。
16、 如果不分開核算(納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算),該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為: 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例(以下簡稱增值率)為(15000-11000)÷11000×100%=36%,因此適用30%的稅率,應(yīng)納稅(15000-11000)×30%=1200萬元。
17、 如果分開核算,應(yīng)繳納土地增值稅為: 普通住宅:增值率為(10000-8000)÷8000×100%=25%?適用30%的稅率,應(yīng)納稅(10000-8000)×30%=600萬元; 豪華住宅:增值率為(5000-3000)÷3000×100%=67%,適用40%的稅率,應(yīng)繳納(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元二者合計(jì)為1250萬元,分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。
18、 因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%,超過20%,還得繳納土地增值稅。
19、進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
20、這樣做的好處有兩個(gè):一是可以免繳土地增值稅,二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。
21、我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng),然后來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。
22、 假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000-y)÷y×100%=20%等式中可計(jì)算出,y=8333萬元。
23、此時(shí),該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬元,比不分開核算少繳納570萬元,比分開核算少繳納600萬元,扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬元,分別減少支出237萬元和267萬元。
24、 增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多,比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等,使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。
25、但是,在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí),應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。
26、稅法規(guī)定,開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人要注意把握。
27、 控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格,銷售收入減少了,而可扣除項(xiàng)目金額不變,增值率自然會(huì)降低。
28、當(dāng)然,這會(huì)帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入的減少,此時(shí)是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
29、 假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變,仍為8000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(X-8000)÷8000×100%=20%中可求出,X=9600萬元。
30、此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元。
31、 此外,稅法規(guī)定,1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng),并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā),其在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
32、因此,開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房價(jià),在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。
本文分享完畢,希望對(duì)大家有所幫助。
標(biāo)簽:
免責(zé)聲明:本文由用戶上傳,如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!